NORGE KJØPER: Oljefondet er storkjøper av eiendom i New York. Foto:.,

Kommentar

Manhattan - litt ditt

For nøyaktig 50 år siden i dag gikk startskuddet for det norske
oljeeventyret. De håndfaste bevisene på at det ikke bare har vært et eventyr kan du nå finne stadig flere av i verdens største byer.

  • Tom Staavi
ARTIKKELEN ER OVER FIRE ÅR GAMMEL

Times Square i New York er et av verdens mest kjente gatekryss. De glorete neonskiltene svir i øyne kveldstid. Mens du skubbes rundt av hordene som myldrer i området konstant, kan du bak et av de enorme lysskiltene finne en skyskraper som er litt din. Her eier nemlig oljefondet 45 prosent av en kontorbygning som også huser en T-banestasjon i kjelleren. Denne og mange andre eiendommer blir stadig viktigere for din fremtidige pensjon og hvor mye penger fremtidige norske regjeringer kan smøre de årlige statsbudsjettene med.

I dag 13. april er det nøyaktig 50 år siden avisannonsen som utlyste den første konsesjonsrunden på norsk sokkel sto på trykk. Reisen fra ingenting til for eksempel Times Square er smått utrolig. Fra man i 1963 i lov fastslo at den norske stat var grunneier på norsk sokkel, og at bare regjeringen kunne gi tillatelse til leting og utvinning. Via investeringer i og utvikling av teknologien som skulle til for å lete, finne og få opp oljen. Til etableringen av oljefondet allerede tidlig på 90-tallet for å ta vare inntektene som ingen da i sin villeste fantasi kunne drømme om skulle bli så store særlig etter år 2000.

Aksjer og renter er mye omtalt, våre etter hvert enorme eiendomsverdier er mindre kjent. Fondets midler skal fordeles med 60 prosent på aksjer, 35 i rentepapirer og 5 i eiendom. Det er særlig to forklaringer på at man ganske nylig valgte å legge eiendom inn som en del av investeringsuniverset til fondet. Det ene er ønsket om enda mer risikospredning. Det andre er antagelig nullrenteverden ingen hadde trodd man skulle få oppleve. Vedvarende nullrente truer avkastning på både rentepapirer og aksjer. Derfor var man om ikke nødt, men i alle fall motivert for å legge til eiendom i håp om å finne hyggelig løpende avkastning i form av leieinntekter.

De første eiendommene ble kjøpt i 2010 da fondet brukte 4 milliarder kroner på å kjøpe retten til 25 prosent av leieinntektene for de neste 150 årene fra 139 bygg i handlegaten Regent Street i London. I løpet av 2014 har eiendomsporteføljen vokst kraftig. Ved utgangen av 2014 var 2,2 prosent eller 140 milliarder av fondets da 6 431 milliarder kroner plasser i ulike eiendommer verden over. Det skal antagelig handles eiendom over en lav sko også i 2015.

Eiendomsinvesteringene gjøres enten i børsnoterte selskaper som oftest eier mange forskjellige eiendommer, eller mer spesifikke investeringer i utvalgte eiendommer ofte eid av unoterte selskaper.

En enkelt eiendom gir fondet avkastning på to måter og det er helt sammenlignbart med om du går hen og investerer i en utleieleilighet. Nemlig hvor store leieinntekter en eiendom gir i forhold til hva den kostet. Dette er reelle kontanter inn. Ikke papirpenger som eiendommens andre avkastningsmåte, nemlig verdiutviklingen som estimeres gjennom takstansalg for å bestemme årlig avkastning.

Fondets selvpålagte investeringsstrategi for eiendomskjøp krever fire kriterier oppfylt. Det kjøper kun i store og globale byer, byene må ha høy økonomisk aktivitet, befolkningsvekst og mulighetene for å bygge nytt må være begrensede. Derfor har eiendom i blant annet New York, Washington DC, Frankfurt, London, Paris, Boston, San Francisco, München og Berlin blitt norske den siste tiden. Fra toppen av Empire State Building skjønner man hvorfor oljefondet er blitt en stor kjøper av eiendom på Manhattan. Det koker, alt under deg handler om kjøp og salg og utenom Central Park er ledig tomtearealet mildt sagt vanskelig å få øye på.

Resultatene hittil viser at eiendomsporteføljen har lykkes tålelig bra. I 2014 var det denne delen av oljefondet som ga høyest avkastning med pene 10,4 prosent. Aksjene ga 7,9 og et ytterligere rentefall sørget for at obligasjonene ga 6,9 prosent. Forklaringen på at rentepapirer kan gi høyere avkastning når rentene faller, er at de er kjøpt med en fast rente. Når renten i samfunnet faller, blir gamle obligasjoner med høyere fastrenter mer attraktive og kursene stiger.

I skrivende stund er totalverdien mer enn 7000 milliarder kroner. Det begynner å nærme seg 1,4 millioner kroner pr nordmann. Men aksjemarkedene er i all time high, renten kan ikke bli mye lavere og vi kjøper eiendom i verdens metropoler på helt andre prisnivåer enn verdien på glassperlene myten skal ha det til at hollenderne kjøpte hele Manhattan for av de innfødte i 1626. Før eller siden kommer tusenvis av milliarder til midlertidig å fordufte i markedskorreksjoner. Men for oss som evige investorer er det likevel underordnet.

Poenget med oljepengene plassert i utlandet er å få avkastning over tid som bevarer pengenes internasjonale kjøpekraft. Og da er pengene stort sett der de bør være nøyaktig 50 år etter at det hele ble sparket i gang.

Kommersielt samarbeid: Rabattkoder