Hovedinnhold

Boliggiganten mener eiendommen er verdt 147 millioner kroner – retten kom frem til 115

<p>KJEMPET: Trine-Lise Gjesdal har jobbet for å få ned prisen på Von der Lippes gate 15. Hun har fått medhold i retten. </p>

KJEMPET: Trine-Lise Gjesdal har jobbet for å få ned prisen på Von der Lippes gate 15. Hun har fått medhold i retten. 

Foto: Tore Kristiansen, VG
Kommunal forkjøpsrett blir brukt til å gi leieboere mulighet til å ta over egen leiegård, men det skjer svært sjelden. Ofte blir leieboerne tilbudt en pris titalls millioner over salgssummen for aksjeselskapene som eier leiegårdene.

Denne saken handler om:

«Et mareritt» kaller Trine-Lise Gjesdal kampen for å få benyttet kommunal forkjøpsrett for å kjøpe egen leiegård. 

Hun og leieboerne i bygården Von der Lippes gate 15 vant 24. oktober i retten mot eiendomsgiganten Fredensborg. Mens selskapet mente leiegården er verdt 147 millioner kroner, kom retten frem til en verdi på 115 millioner. 

Det er enda ikke sikkert at leieboerne får gården. Fredensborg vurderer anke og leieboerne kjemper mot klokken for å sikre finansiering. 

Les også: En bolighais bekjennelser

– Det er selvfølgelig kjipt om vi ikke klarer det, spesielt med alt arbeidet som er lagt ned, sier Gjesdal. 

Skatt øker prisen

Uenigheten om prisen er en følge av latent skatt, en skatt man må betale om man selger en eiendom ut av et aksjeselskap. Mange bygårder i Oslo, inkludert Von der Lippes gate 15, selges i slike selskaper. 

Retten kom frem til at latent skatt ikke var relevant for eiendommens omsetningsverdi. 

Opprettet fiktivt borettslag: Banker svindlet for over 40 millioner

Revisor Erik Christoffersen vitnet i saken, og mener det blir feil å regne med når leieboere vil kjøpe egen gård. 

– Har man aldri planer om å selge, vil ikke dette utløse noen skatt, sier han.

Vanlig

Eiendomsmegler Anders Langtind solgte gården, og opplyser om at det er vanlig å regne med latent skatt når bygårder selges i aksjeselskaper. 

Dermed blir leieboere som skal kjøpe egen gård tilbudt langt høyere pris enn det aksjeselskapene blir solgt for. 

En gjennomgang leieboerne i Von der Lippes gate har gjort, viser at en rekke leieboere i Oslo de siste årene har måttet stille med sikkerhet titalls millioner over kjøpesummen for aksjeselskapene da de ville kjøpe egne leiegårder.

Fikk du med deg? Her handles kommunale boliger til 100.000 per kvadratmeter

Her er bare noen av eksemplene: 

  • Silursveien 12 og 14 ble i 2016 kjøpt for 139 millioner. Leieboerne fikk et krav om sikkerhet fra kommunen på 172 millioner kroner. 
  • Maridalsveien 128 ble i 2016 kjøpt for 167 millioner kroner. Leieboerne fikk et krav om sikkerhet fra kommunen på 200 millioner kroner. 
  • Maridalsveien 144 ble i 2017 kjøpt for 158 millioner kroner. Leieboerne fikk et krav om sikkerhet fra kommunen på 196 millioner kroner. 

– Det er tydeligvis vanlig at latent skatt settes kunstig høyt for å unngå at forkjøpsrett blir benyttet, sier Christoffersen. 

Sikkerhetskravene har ganske lik størrelse som eiendomsverdien oppgitt i kjøpekontrakten, som regner med latent skatt. Von der Lippes gate er et unntak etter rettens dom. 

– Et mareritt

Gjesdal og samboeren Jan Iver Kadal synes prosessen har vært så vanskelig at de opprettet Facebook-siden «Kommunal forkjøpsrett» for å vise den frem. 

– De høye og uriktige eiendomsverdiene har sikkert skremt mange mennesker fra å vurdere et potensielt forkjøp. Slik har tusenvis av leieboere blitt frarøvet mulighet til å komme inn på boligmarkedet og være med på den generelle prisstigningen. Tusenvis av leieboere har blitt lurt, mener hun.

Kommunal forkjøpsrett blir brukt av kommunen til å gi leieboerne mulighet til å kjøpe eiendommen, men ikke selskapet. 

Det fører til en komplisert prosess for å vinne verdien til eiendommer som selges i aksjeselskaper. 

Store summer i bygårder: Carew selger eiendom - ber om 126 millioner

Leieboernes advokat Stian Finne Lange mener det blir lagt til ekstra mye latent skatt for å gjøre det «illusorisk» å bruke forkjøpsretten.

– Jeg tror det nærmest har utviklet seg en praksis blant eiendomsmeglere å slenge på 20-25 prosent latent skatt, når salg meldes inn til kommunen. Når man ser nærmere på dette, for eksempel i tingretten, viser det seg ofte at dette bare er tatt ut av luften, sier han. 

Leieboere benytter seg svært sjelden av muligheten for kommunal forkjøpsrett. 

Ikke interessert i å lide noe tap

Utviklingsdirektør Kai Sjøvold i Fredensborg sier at beboerne ikke har noen lovfestet forkjøpsrett, og dermed ikke er frarøvet noen rettigheter. 

– Leiegårdsloven gir kommunen forkjøpsrett, og kommunen kan velge, men er ikke forpliktet til, å benytte forkjøpsretten på vegne av beboerne, sier han. 

«Feil» sier Sjøvold om Langes kommentar om at tallene er tatt ut av løse luften. 

Les også: Politiet kastet ut 14 okkupanter fra Oslo-bygård

– Faktum er at den part som sitter med risikoen for kommunal forkjøpsrett åpenbart ikke er interessert i å lide noe økonomisk tap som følge av at eiendommen tas på kommunal forkjøpsrett, sier han.

Han legger til at en eiendomsverdi som tar høyde for latent skatt, gjør at parten som har risikoen for forkjøpsrett ikke lider noe økonomisk tap.

«En skattebombe»

Megler Langtind reagerer kraftig på rettens vurdering av eiendommens verdi. 

– Vi hadde en takst på 145 millioner kroner. Det er helt feil å si at markedsverdien er 115 millioner kroner, sier han. 

Hovedgrunnen er den latente skatten, som Langtind kaller «en skattebombe». 

Om man ikke regner med den latente skatten, er det ingen som tar risikoen for den uheldige skatteposisjonen som følger av å ha en eiendom i et aksjeselskap, sier han.

Gikk ut mot Fredensborg: Føler seg lurt av utleiegigant

– Vi hadde innhentet verdivurderinger fra tre av Oslos mest anerkjente selskaper for verdivurdering. Og synes det er vanskelig å forstå at Skjønnsretten konkluderte med en betydelig lavere verdi, sier Sjøvold.

VG var på plass da de ferskeste boligprisene ble presentert: 

Krevende prosess

Kommunikasjonssjef Lena Nesset i Eiendoms- og byfornyelsesetaten, sier at saken viser kompleksiteten i forkjøpssaker der leiegården er organisert i et selskap og beboerne ønsker å benytte forkjøpsretten til selve bygården. 

– Forkjøp av eiendomsselskaper er komplisert og medfører mye uforutsigbarhet for beboerne da endelig verdi fastsettes langt inne i saksforløpet. Vi har stor forståelse for at dette er krevende prosesser for beboerne, sier hun. 

Oslo kommune forholder seg til informasjonen som kommer inn fra kjøper eller selger, før de gjennomfører en egen vurdering av eiendommens verdi og hva garantien burde være på. 

Kommentarer Antall kommentarer på artikkelen

Har du en mening om denne artikkelen? Du må bruke ditt eget navn hvis du skal delta i debatten. Respekter andres meninger og husk at mange kan se hva du skriver. Brudd på reglene kan føre til utestengelse.

VGs journalister og moderatorer overvåker denne debatten kontinuerlig mellom kl. 07 og 24. Kommentarfeltet er nå stengt og åpner igjen kl. 07.00. Velkommen tilbake da!
Klikk for å se kommentarene

Siste saker fra Innenriks

Se neste 5 fra Innenriks